借入金で不動産を購入することのリスク
近藤隆二ドクター総合支援センターの近藤隆二です。
マイナス金利の現在、銀行から借り入れをして投資用不動産の購入を勧める広告がマスコミを賑わしています。
金利が低いからという理由で投資用不動産を安易に購入することは大変危険です。
具体的に賃貸をした場合の利益や、借入金の返済をした時の手残りのお金がいくらになるのか、十分シミュレーションすることをお勧めします。
私がこのようなことをお伝えするのは、投資用不動産を購入してお金に苦労しているケースを数多く見てきたからです。
不動産賃貸の所得（利益）は以下の式で計算できます。
所得（利益）＝賃貸収入－必要経費
この利益が他の所得と合計されて課税されます。
手元に残るお金は以下の式で概算できます。
手元に残るお金＝所得（利益）－税金－借入金返済元本＋減価償却費
元々所得の高い人が不動産所得を得ると、税率も高くなります。
そして何よりも怖いのは借入金の返済です。
不動産のうち土地は減価償却しませんので、借入金の返済のほうが大きくなることが多いのです。
その結果、利益が出てもお金はマイナスになることがあるのです。
投資用不動産を将来の年金目的で購入するという人がいます。
気持ちはわかるのですが、まだ若い人が将来の不安のために借入をしてまで購入することはリスクが大きいと思います。
その理由は、これから子供の学費や住宅購入など大きな出費が予想され、その時に賃貸不動産のマイナスが家計や経営を圧迫する可能性があるからです。
借入金の返済が終われば賃貸収入は丸々手元に残ると考えるかもしれませんが、２０年、３０年後にその不動産がどのような状況になっているかはわかりません。
今は人気の物件で家賃も高く安定した賃料収入が得られるかもしれませんが、将来のことはわかりません。
ですので、敢えてリスクを冒して借入金で今買うのではなく、借入金返済分を貯めておいて、将来に買うことも検討することをお勧めします。
その時に良い物件、あるいは他の良い投資先があるかもしれません。
投資用物件の購入を勧める人はここまではなかなか考えてくれません。
購入を勧める人の情報のみで判断するのではなく、セカンドオピニオンとして他の方にも相談することをお勧めします。
お金を使うタイミングの重要性をお伝えした動画を以下で御覧ください。(6:57)
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